Στον κόσμο των οικονομικών υπάρχει ένα γνωστό παράδειγμα, το οποίο αποδεικνύει τι συμβαίνει όταν υπάρχει ασύμμετρη πληροφόρηση μεταξύ πωλητών και αγοραστών. Ασυμμετρία στην πληροφόρηση είναι η κατάσταση κατά την οποία η απόφαση για μια συναλλαγή βασίζεται στο δεδομένο ότι ο ένας από τα δύο συμβαλλόμενα μέρη της συναλλαγής έχει περισσότερη ή/ και καλύτερη πληροφόρηση από τον άλλο. Οι Τζορτζ Άκερλοφ, Μάικλ Σπενς και Τζόζεφ Στίγκλιτζ έλαβαν από κοινού το Nobel Memorial Prize in Economic Sciences το 2001 για την έρευνά τους στον τομέα της ασύμμετρης πληροφόρησης. Ο Άκερλοφ ήταν αυτός που πρώτος ανέδειξε το πρόβλημα που αναφέρομαι πιο πάνω, και πιο συγκεκριμένα το πρόβλημα των «λεμονιών». Στην αμερικανική αργκό, ένα «λεμόνι» αναφέρεται σε ένα μεταχειρισμένο αυτοκίνητο, το οποίο ανακαλύπτεται ότι είναι ελαττωματικό αφότου έχει αγοραστεί.
Σκεφτείτε το ακόλουθο παράδειγμα σε έναν πολύ απλοποιημένο κόσμο:
Υπάρχουν δύο κατηγορίες εμπόρων μεταχειρισμένων αυτοκινήτων: οι τίμιοι που πωλούν καλά μεταχειρισμένα αυτοκίνητα και οι απατεώνες, που πουλούν ελαττωματικά μεταχειρισμένα αυτοκίνητα (λεμόνια). Ο υποψήφιος αγοραστής δεν έχει κανέναν τρόπο να ξεχωρίσει τα καλά από τα ελαττωματικά αυτοκίνητα. Το καλό αυτοκίνητο έχει αξία €40.000, ενώ το ελαττωματικό €20.000.
Ο υποψήφιος αγοραστής δεν έχει ιδέα πόσα θα πρέπει να πληρώσει έχοντας αυτήν την επιλογή ενώπιόν του. Τη χαμηλή τιμή ή την υψηλή τιμή; Γι’ αυτό αποφασίζει πως είναι διατεθειμένος να πληρώσει μέχρι τον μέσο όρο των δύο επιλογών, δηλαδή €30.000. Πάει, λοιπόν, στον τίμιο έμπορο και του προσφέρει €30.000. Ο έμπορος τού λέει, «λυπάμαι αλλά δεν μπορώ να πέσω κάτω από τις €40.000». Άρα, δεν γίνεται η πράξη. Με αυτό το ποσό, όμως, ο απατεώνας έμπορος κάνει τη συναλλαγή τρισευτυχισμένος.
Έτσι, σε αυτόν τον απλοποιημένο κόσμο, οι τίμιοι έμποροι κλείνουν επειδή δεν μπορούν να πουλήσουν και οι απατεώνες έμποροι ανθίζουν και η αγορά γεμίζει από «λεμόνια», καταστρέφοντας έτσι την αγορά μεταχειρισμένου αυτοκινήτου.
Πώς μπορεί να λυθεί το πρόβλημα;
Ένας τρόπος είναι ο αγοραστής να ζητήσει τις υπηρεσίες ενός ανεξάρτητου ειδικού με γνώσεις στα αυτοκίνητα για να τον βοηθήσει να επιλέξει το μη ελαττωματικό αυτοκίνητο. Άλλος τρόπος είναι ο τίμιος έμπορος να εξασφαλίζει πιστοποιητικά καταλληλότητας από ανεξάρτητο οίκο αξιολόγησης αυτοκινήτων. Δηλαδή, οτιδήποτε μειώνει την ασυμμετρία πληροφόρησης σε βάρος του πελάτη.
Η αγορά των ακινήτων χαρακτηρίζεται από μεγάλη αδιαφάνεια, γεγονός που οδηγεί σε συνθήκες ασύμμετρης πληροφόρησης μεταξύ όλων των μερών. Κάποια είδη ακινήτων είναι πιο διαφανούς στάτους από κάποια άλλα είδη, αλλά είναι σπάνιο αν όχι αδύνατο να βρεθεί κάποιο ακίνητο του οποίου τα δεδομένα να είναι ξεκάθαρα χωρίς ιδιαίτερο ψάξιμο.
Σκεφτείτε πρώτα ένα χωράφι
Θα πρέπει να ξέρετε αν ο δρόμος στον οποίο εφάπτεται ή από τον οποίο απέχει, είναι εγγεγραμμένος ή υπό εγγραφή ή μη εγγεγραμμένος και τι δικαιώματα ανάπτυξης σάς δίνει (αν σας δίνει) και ποιοι είναι οι περιορισμοί σε κάθε περίπτωση. Θα πρέπει να ξέρετε σε ποια πολεοδομική ζώνη εμπίπτει και τι δικαιώματα ανάπτυξης σάς δίνει (αν σας δίνει) σε σχέση και με την πρόσβαση. Μπορεί να επηρεάζεται από Λευκή Ζώνη, ή από κρατική διάτρηση άντλησης νερού, ή από απαλλοτρίωση, ή από δικαίωμα χρήσης και εγκατάστασης υδροσωλήνων… Οι παράμετροι είναι πάρα πολλές και κάποιοι από αυτούς εύκολα μπορούν να αποκρυφτούν από τον πωλητή ή τον αντιπρόσωπό του και να σας πουλήσουν τον κούκο για αηδόνι.
Σκεφτείτε ένα οικόπεδο
Μπορεί, για παράδειγμα, να επηρεάζεται από ρυμοτομία, ή από ηθελημένη ή άθελη επέμβαση από τη γειτονική ιδιοκτησία - ακόμα και από το ίδιο το Κράτος. Μπορεί κάποιος ημικρατικός οργανισμός να έχει δικαίωμα διαβάσεως για να επισκέπτεται τον γειτονικό υποσταθμό του - ο οποίος μπορεί να μην έχει κτιστεί ακόμη. Μπορεί ο πωλητής να σου λέει με κάθε σιγουριά και πειστικότητα ότι «μιλούσε προχτές με τον Δήμαρχο και την Πολεοδομία και του είπαν πως το οικόπεδο θα γίνει εμπορικό τον άλλο μήνα…», ενώ να μην έχει δει ποτέ του τον Δήμαρχο και να μην ξέρει πού είναι τα γραφεία της Πολεοδομίας.
Σκεφτείτε ένα διαμέρισμα ή μια κατοικία
Μπορεί να έχει σοβαρά υδραυλικά, ηλεκτρολογικά ή άλλα προβλήματα. Μπορεί να υπάρχει αστοχία στη στατική επάρκεια του φέροντος οργανισμού ή μπορεί να υπάρχει αστοχία σε κάποια υλικά τελειώματος. Μπορεί ο πωλητής να έχει περιποιηθεί επιφανειακά το κτήριο για να καλύψει τα όποια σοβαρά προβλήματα και όταν εσείς το αποκτήσετε μετά να τραβάτε τα… μαλλιά σας. Μπορεί να έχει δικαίωμα επικαρπίας.
Πέραν των πιο πάνω προβλημάτων, υπάρχουν και τα πιο γενικά, όπως:
1. Μπορεί να υπάρχουν ΜΕΜΟ από χρηματοδοτικούς οργανισμούς ή τρίτα πρόσωπα, που να αποτρέπουν την αποξένωση, εκτός αν πάρουν το λαβείν τους. Μπορεί επίσης να βρίσκεται σε εξέλιξη διαδικασία εκποίησης.
2. Μπορεί να μην υπάρχει ξεχωριστός Τίτλος Ιδιοκτησίας και, με βάση τη γενικότερη οικονομική κατάσταση του πωλητή, να μην υπάρχει εύκολος τρόπος απόκτησης ενός τέτοιου Τίτλου.
3. Μπορεί το συγκρότημα ή η μονάδα η οποία μας ενδιαφέρει να μην έχει άδειες ή να έχει παρανομίες και να μην μπορεί να εξασφαλιστεί Πιστοποιητικό Τελικής Έγκρισης για να μπορεί να προχωρήσει η τιτλοποίηση.
4. Μπορεί να υπάρχουν σε εξέλιξη δικαστικές διαδικασίες κάθε μορφής, που να αλλάζουν τα δεδομένα του ακινήτου.
5. Μπορεί το υποστατικό που μας ενδιαφέρει να έχει θέσμιο ενοικιαστή και ο πωλητής να το πουλά σε τιμή ελεύθερης κατοχής.
6. Μπορεί ο κτηματομεσίτης να μας έχει δώσει άθελά του λανθασμένη ή ελλιπή πληροφόρηση.
Όπως βλέπετε υπάρχουν αμέτρητα στοιχεία που δημιουργούν συνθήκες ασύμμετρης πληροφόρησης. Για να μην διατρέχετε κίνδυνο ή τουλάχιστον να μειώσετε αισθητά τον κίνδυνο να αγοράσετε ένα «λεμόνι» ή μια «πατάτα» ή… το αφήνω στη φαντασία σας, εξασφαλίστε την επιστημονική άποψη ενός ειδικού, ο οποίος -αναλόγως περίπτωσης- μπορεί να είναι ένας αρχιτέκτονας ή πολιτικός μηχανικός ή εκτιμητής κ.λπ.
ΑΝΔΡΕΑΣ Α. ΑΝΔΡΕΟΥ
MRICS,
CEO, APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors
Πηγή: SigmaLive Αναλύσεις
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου